商住房税费计算及购买注意事项

一、商住房税费计算

根据相关规定，商住房的税费计算包括契税、营业税、个人所得税、交易费和登记费等。具体计算方法如下：

1. 契税：

普通住宅按买价征收1.5-2%的契税；90平米以下首套住房按买价1%征收；非普通住宅或二套以上房产按买价3-4%征收。普通住宅应同时满足三个条件，即住宅小区建筑容积率在1.0以下、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上的住宅平均交易价格1.44倍为普通住宅，否则按非普通住宅对待。

2. 营业税：

取得房产证未满5年的房屋按房价的5.6%收取营业税；取得产权证满5年的非普通住宅按差额5.6%征收；满5年的普通住宅免收营业税。

3. 个人所得税：

卖方根据交易差价的1%或20%收取个人所得税；满5年唯一普通住房免交个人所得税。

4. 交易费：

买卖双方各付一半的交易费，费用为每平米6元。

5. 登记费：

买方需缴纳每套房80元的登记费。

二、购买商住房注意事项

购买商住房时需要注意以下几点：

1. 明确未来使用费的缴纳依据：

在选购商住房时，购房者应该问清水、电、暖是否采取商用价格，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。

2. 是否有配建：

非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等，购买商住房时需要考虑是否有配建。

3. 商住分区：

现在很多商住项目在设计初期就考虑到了商与住之间的矛盾，所以在一个小区中分别设计出了商用区和居住区两个区域，购买商住房时可以首先考虑商住分区的情况。

三、商住两用房续签问题

商住两用房续签问题一直困扰着购房者。根据《物权法》的规定，住宅70年之后可以自动续期；而对于商业项目土地，使用期限一般是40年。《物权法》对此类土地到期后的续期规定不太清晰。也就是说，居住用地到期后可以自动续期，而商业用地则不行。但原则上来讲，如果政府不收回房屋用地，商住房也是可以续签的。

以上是商住房税费计算及购买注意事项的相关内容，希望对购房者有所帮助。