买房预售需要注意的问题及解决方法

一、购房预售要有商品房预售许可证

根据法律规定，只有取得了预售许可证的商品房才能准予预售。购房人在购买房屋时，要确保开发商具备五证，即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销售（预）售许可证。没有取得预售许可证的预售合同是无效合同，购房人的权益得不到法律保护。

二、要有房屋的平面示意图及工程规划图

购房人在签订房屋预售合同前，要仔细审查开发商提供的房屋平面示意图和工程规划图。平面示意图能够提供室内的平面格局，对于室内空间布局有重要参考价值。购房人可以根据平面示意图来判断房屋是否符合自己的需求和喜好。

三、注意房屋预售合同的签订

在签订房屋预售合同前，购房人应确认开发商已经取得商品房预售许可证等证件。同时，购房人要审查开发商提供的格式合同，确保合同内容符合法律规定。双方当事人往往会先签订一个认购协议，用来约定未来签订买卖合同的具体事项。

四、约定抵押权的处理方式

为筹集建设资金，开发商往往会设定土地抵押权或在建工程抵押权。购房人要了解开发商的抵押权处理方式，确保自己的权益不受影响。若抵押权处理不当，购房人有可能得不到房产。

五、约定房屋交付条件和迟延交房的违约责任

预售合同示范文本对房屋交付条件做了基本规定，保障了购房人的权益。但示范文本并不能完全满足所有购房人的需求，购房人可以与开发商协商约定更具体的交付条件。同时，购房人要了解开发商迟延交房的违约责任，确保自己的权益得到保护。

六、仔细了解开发商的按揭政策

购房人如果需要按揭贷款，应在签订预售合同前认真了解相关政策。有些商品房项目可能不符合公积金贷款的条件，购房人需要提前了解，避免在筹措房款时出现意外。如果贷款不能通过，购房人需要与开发商约定全款购房还是退房处理。

购买房屋是一项重要的决策，购房人在购买房屋预售时要注意以上问题，并与开发商充分沟通，确保自己的权益得到保护。