房屋买卖合同的效力及无效情形解析

一、其他共有权人对共有权人的转让行为予以追认

根据规定，部分共有擅自签订的房屋买卖合同是有效的，如果其他共有权人对共有权人的转让行为予以追认。这意味着，即使部分共有人未参与签订合同，只要其他共有人同意并追认该转让行为，合同仍然有效。

二、交付房地产权属证书的时间约定

根据合同法规定，买受人有权在合同中与出卖人约定交付房地产权属证书的时间。如果出卖人未能及时办证，买受人有权选择退房并要求退还房款，并支付一定比例的违约金；或者选择不退房，取得违约金。

三、合同正式文本与附件的关系

根据《合同法》规定，如果合同正式文本与附件内容有矛盾，以附件为准。因此，房屋买卖合同的附件具有法律效力，买卖双方在合同附件中约定的条款最终是执行依据。

四、房地产分离出卖

房屋所有权通过买卖转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以认定这种买卖合同无效。

五、产权主体问题

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的买卖行为一般无效。房屋的产权为数人共有时，必须征得共有人同意才能出卖。如果部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋，买卖行为一般认定无效。

六、侵犯优先购买权

房屋所有人出卖共有房屋时，共有人在同等条件下享有优先购买权。出卖租赁房屋时，应在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果房屋所有人出卖房屋时侵犯了共有人或承租人的优先购买权，共有人或承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。