刚需买房与投资买房的区别及购房知识解读

刚需购房和投资购房的最大区别在于购房目的。刚需购房是指年轻人为了在都市扎根立足而购买的人生第一套住房，解决基本的居住问题。而投资购房则是指购房者手上已经有几套住房，将购房作为一种投资方式，通过在房屋价格相对便宜的时候购买入手，等房屋价格上涨后再转手卖出。

一、楼盘均价

楼盘广告推出的均价并不代表购房者所购房子的价格，购房者要明确楼盘均价的概念。开发商在开盘销售之前根据市场情况和成本核算，确定要销售的小区的均价。一个楼盘在推向市场之前，先有均价，然后再根据均价计算出每个单元户型的价位，两者是有区别的。

二、容积率

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中所占比例；对于购房者来说，容积率直接关系到居住的舒适度。一个良好的居住小区，多层住宅的容积率不应超过1.5，高层住宅的容积率不应超过4，容积率超过5的小区不建议购买。

三、使用率与实用率

使用率是指住宅套内净面积（使用面积）与住宅面积的比，一般高层塔楼在72%-75%之间，板楼在78%-80%之间。实用率是指套内建筑面积与住宅面积的比，实用率大于使用率。一些开发商会用实用率来吸引购房者。

四、绿地率与绿化率

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不计入绿地面积。绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。购房者要注意，房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际上很多时候是指绿化覆盖率。

通过了解这些购房知识，购房者可以更好地判断楼盘的优劣，做出明智的购房决策。