二手房增值税如何计算及交易流程详解

一、二手房增值税计算方法

根据国家规定，二手房增值税税率为5.6%。具体计算方法如下：

1. 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；

2. 个人将购买2年以上的非普通住房对外销售的，按照销售收入减去购买房屋的价款后的差额5.6%征收增值税；

3. 个人将购买2年以上的普通住房对外销售的，免征增值税。

二、二手房交易流程

1. 看房、选房：买家根据自己的需求选择合适的二手房；

2. 缴纳意向金，签订初步协议：买家向中介公司缴纳意向金，并与卖方签订初步协议；

3. 意向金转为定金：卖方收取意向金后，将其转为定金；

4. 签订房屋买卖合同，支付首付款：双方签订房屋买卖合同，买家支付首付款；

5. 还清银行贷款，注销抵押登记：卖方还清银行贷款，并办理抵押注销手续；

6. 办理贷款：买家办理公积金或商业贷款，申请贷款并进行审批核实；

7. 办理过户手续：买卖双方办理过户手续，完成房屋所有权的转移；

8. 办理新房产证：买家缴纳各种税费，并办理新房产证手续；

9. 申请放贷：买家携带相关资料，申请银行放贷；

10. 房屋移交：按照合同要求，卖方将房屋移交给买方。

三、二手房交易具体税费

1. 买方：

- 契税：成交价或评估价（高者）×1.5%（商用用房或大于144平米的税率为3%）；

- 交易服务费：建筑面积（平方米）×3元；

- 交易印花税：成交价或评估价（高者）×0.05%；

- 产权转移登记费：50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）。

2. 卖方：

- 交易服务费：建筑面积（平方米）×3元；

- 交易印花税：成交价或评估价（高者）×0.05%；

- 土地出让金：成交价或评估价（高者）×1%；

- 解困房：成交价或评估价（高者）×1%；

- 商品房：土地出让金按基准地价×3%×未交土地出让金的建筑面积；

- 分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）或20%（10楼以上）；

- 个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）；

- 增值税：成交价或评估价（高者）×5.5%（房产证或购买时契税完税证未满五年）。

通过以上详细介绍，相信大家对二手房增值税的计算方法和交易流程有了更清晰的了解。在购买或出售二手房时，务必了解相关税费和办理手续，以避免不必要的麻烦和损失。