按揭二手房过户方法及注意事项

一、转按揭

转按揭是一种简单直接的过户方法，即将个人住房出售或转让给第三方，并申请办理个人住房贷款的变更，包括借款期限、借款人或抵押物的贷款。这种方法适用于原房主贷款额度较高的情况。

二、利用银行贷款缴清剩余贷款

如果买家不愿意购买贷款未缴清的房产，卖家可以利用银行贷款来缴纳剩余的贷款。前提是卖方有银行认可的抵押物，如其他房产。卖家可以通过抵押向银行借出一定的款项来付清想要出售的房产贷款，从而促进交易的完成。这种方法可以避免买家承担赎楼风险。

三、用买方首付款缴清剩余贷款

这是目前二手房交易中常用的方式。适用于原房主贷款额度较低或已经还清大部分贷款的情况。通常情况下，买家会支付房产总成交额的30%至40%作为首付款，卖家可以利用买家的首付款将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。

注意事项：

1. 根据房地产法，购房合同是不能变更的，因此在房屋的二次交易中，购买时签订的合同不能变更。

2. 如果贷款还未还清就进行房屋买卖，涉及到贷款抵押合同的变更问题。银行会以所购房产作为抵押，因此需要与银行签订贷款房屋抵押合同，并进行贷款房屋抵押登记记录。

3. 目前尚无政策依据，无法在权属处变更贷款抵押登记、他项权证或抵押权证明书以及产权证。因此，这些文本的人名变更是行不通的。

按揭二手房过户可以通过转按揭、利用银行贷款缴清剩余贷款或用买方首付款缴清剩余贷款等方法实现。在过户过程中，需要注意购房合同的不可变更和权属处变更的问题。