住房空置率及其影响因素解析

一、住房空置率的定义和计算方式

根据本文所述，住房空置率是指某一时刻和范围的空置房屋面积占房屋总面积的比率。一般来说，房屋空置率分为两种情况：已售商品住房（存量房）空置率和待售商品住房（增量房）空置率。已售商品住房空置率是指已经售出的住房中空置的部分，主要关注房屋存量的使用率。待售商品住房空置率是指当年竣工而没有卖出去的房子，主要考虑金融风险和银行信贷资金的回收情况。具体的计算方式如下：

1. 已售商品住房（存量房）空置率：空置率 = 待售（待租）的商品住房面积 ÷ 全部存量商品住房的面积。

2. 待售商品住房（增量房）空置率：空置率 = 当年竣工未出售的商品住房面积 ÷ 全部存量商品住房面积。

二、住房空置率的影响因素

根据国际通行惯例，商品房空置率在5%到10%之间被认为是合理区，有利于国民经济的健康发展。空置率在10%到20%之间被视为空置危险区，政府会采取一定措施加大商品房销售力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行。而空置率在20%以上则被认为是商品房严重积压区。然而，这些国际标准并不一定适用于中国，因为中国的城市化进程相对较新，一年竣工的建筑面积相当于所有发达国家的总和。因此，房地产市场存在一定量的空置面积是正常的现象。

造成住房空置的原因有多方面：首先，商品房价格昂贵，购买房屋需要花费家庭多年的积蓄，消费者在购买时会非常谨慎，需要一定时间进行决策。其次，商品房存在较大差异，消费者需要时间来寻找自己喜欢的商品房。第三，商品房是一种较复杂的商品，消费者和开发商之间需要进行信息沟通，这也需要一定时间。基于以上三点，商品房空置可以分为摩擦空置（正常空置）和市场空置（因销售困难而形成的空置）两类。

此外，商品房市场上总是存在一定量的“有瑕疵”供给或者无效供给。有瑕疵供给是指品质上不太适应市场需求，在价格上与消费者购买力及现实购买欲望不能及时对接的商品；无效供给则是指因品质存在严重缺陷而无人购买，或者在价格上消费者根本不能接受的产品。由于决策失误、交通不便、施工质量缺陷以及楼层、朝向、设计、周边环境等原因，总会有一些商品房需要很长时间才能卖出去，甚至根本无法卖出。这些商品房也会表现为空置状态。

三、中国住房空置率的特点

根据中国的实际情况，商品房空置率指标与国外学者使用的指标虽然同名，但在具体含义和计算方式上存在差异。因此，中国的住房空置率数据与国际标准相比可能不具备可比性。在中国，房地产市场的空置面积是一个相对正常的现象，由于城市化进程的快速发展和大规模的建设，商品房需要一定时间才能转移到消费者手中。因此，住房空置率的数据需要结合中国的实际情况进行解读和分析。

住房空置率是指某一时刻和范围的空置房屋面积占房屋总面积的比率。影响住房空置率的因素包括已售商品住房（存量房）和待售商品住房（增量房）的情况，以及商品房市场上存在的“有瑕疵”供给和无效供给。中国的住房空置率数据需要结合中国的实际情况进行解读和分析，不能简单地套用国际标准。尽管存在一定的空置面积，但这是中国城市化进程和房地产市场发展的正常现象。