楼房外墙漏水超过5年谁负责维修？

一、外墙漏水责任归属

根据相关规定，超过5年的外墙漏水问题由业主负责维修，不属于商品房保修范围内。这意味着业主需要自行承担维修费用，没有补贴也没有任何经济赔偿。因此，买房人在收房时应注意查看保修期的时限，避免错过保修时间。

二、外墙渗水原因

外墙渗水的原因多种多样，主要包括设计因素、材料因素和施工因素。

首先，设计因素是造成外墙渗漏的重要原因之一。防水处理工作是建筑工程中最重要的一项工程，但由于防水材料性能和气候问题的差异，房屋的防水设计变得复杂。如果在建筑工程中防水设计出现问题，就会造成房屋外墙渗漏。

其次，材料因素也会导致外墙渗水。现代房屋施工中使用的一些新型材料抗渗透能力较差，吸水性较强。在砌筑过程中，水泥砂浆很难达到饱满和挤揉密实的效果，墙体与钢筋混凝土的梁柱之间因材料性能的差异而形成裂缝，从而导致墙体渗漏问题。

最后，施工因素也是外墙渗水的常见原因之一。施工工艺和施工技术不当会导致外墙渗水。在一些房屋施工过程中，由于找平和抹灰层没有按照标准进行，砂浆强度的变化会导致墙面渗漏。

三、外墙漏水处理方法

当发现房屋外墙漏水时，首先要找到漏水的原因。可以从房屋建筑所选用的材料开始分析。根据调查发现，使用普通混凝土多孔砖材料的外墙几乎都存在着外墙开裂和漏水的情况。

对于外墙窗台渗漏水的问题，原因比较复杂，有可能是屋顶或外墙某处的水渗入，再沿墙砂浆层渗下，最后从窗台渗入。因此，解决问题需要从外面进行处理。但除非整栋楼都存在漏水问题，否则开发商不会给予处理。因此，解决外墙窗台渗漏水问题并不容易。

外墙漏水超过5年后，维修责任归属于业主。业主需要自行承担维修费用，没有补贴也没有经济赔偿。因此，买房人在收房时应仔细查看保修期限，避免错过保修时间。对于发现房屋外墙漏水的业主，应首先找到漏水原因，并从外面处理问题。外墙窗台渗漏水问题较为复杂，需要综合考虑多个因素。在解决问题时，可以寻求专业人士的帮助。