房贷等额本息计算方法及提前还款分析

一、房贷等额本息计算方法

等额本息每月还款额计算公式为：[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。等额本息还款方式下，借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。具体计算方法如下：

1. 假设借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率4.2‰。

2. 根据等额本息还款公式，计算每月应偿还本息和为1324.33元。

3. 按照每月应偿还本息和进行分解，第一期贷款余额为20万元，应支付利息840.00元，归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息837.97元，归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元，以此类推。

二、房贷等额本息提前还款分析

1. 等额本息和等额本金的差异：在等额本息还款方式中，前期每个月还款额度中，本金额度少、利息额度较多，不利于提前还款。因此，如果有提前还贷的打算，收入又比较稳定，建议选择等额本金。

2. 提前还款的时机选择：根据理财的建议，如果选择等额本息，还款期已过二分之一，已经偿还了大部分的利息，就不用选择提前还款了；如果采用的是等额本金还款，期限已过三分之一，本金也已经还了大半了，剩下的利息已经越来越少，选择提前还款的意义也不大。

3. 提前还款的适用对象：对于贷款余额较少的购房者来说，通过提前还贷来享受首套房贷新政是比较合适的。因为贷款余额越少，购房者支付现金也越少。而对于不再购买新房的消费者，如果手头有余钱，是否要提前还房贷，关键要看余钱的所得能否覆盖房贷成本，如果不行，则要考虑提前还贷；如果可以，则不必急于还贷。

房贷等额本息是按照每月应偿还本息和相等的金额来偿还贷款的一种方式，适用于收入稳定的借款人。对于提前还款，要根据具体情况选择合适的还款方式和时机。如果贷款余额较少或者能够覆盖房贷成本，提前还款是划算的。