商业贷款买房等额本息计算公式及优缺点分析

一、商业贷款买房等额本息还款计算公式

商业贷款买房等额本息还款计算公式为：每月还款额 = [贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。

以一个例子来说明：假设借款人从银行获得一笔20万元的个人住房贷款，贷款期限20年，贷款月利率为4.2‰，按照上述公式计算，每月应偿还本息和为1324.33元。

上述结果只给出了每月应付的本息和，因此需要对这个本息和进行分解。以第一期为例，贷款余额为20万元，应支付利息为840.00元，所以只能归还本金484.33元，仍欠银行贷款199515.67元；第二期应支付利息为837.97元，归还本金486.37元，仍欠银行贷款199029.30元，以此类推。

二、等额本息还款和等额本金还款的优缺点

等额本息还款，也称定期付息，借款人每月按相等的金额偿还贷款本息。每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。等额本息还款的优点在于每个月还款额度较为固定，便于记忆，也便于缓解贷款者的贷款压力。然而，等额本息还款总利息较多，贷款期限越长，利息差别越大。

相比之下，等额本金还款方式前期还的房贷主要是本金部分，利息逐月递减。在等额本金情况下，如果贷款利率始终不变，贷款人需要支付的总利息较少。然而，等额本金还款方式每月还款额度逐渐递减，前期还款压力较大。

三、提前还贷的适用情况

在等额本息方式中，前期还的房贷主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷主要是本金部分。因此，以下两类人群比较适合提前还款：

1. 处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。

2. 借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。

商业贷款买房等额本息还款方式虽然总利息较多，但每月还款额度较为固定，便于记忆和缓解贷款压力。对于提前还贷，适用于处于还款初期的借款人和手头资金能够支付剩余尾款的借款人。