存量房契税和增量房契税的区别及计算方式

存量房契税和增量房契税是购房者在购买房屋时需要缴纳的一种税费，两者的区别在于收取的方式不同。存量房契税是根据成交价格计算，而增量房契税是根据房屋建筑面积和成交价格计算。

一、存量房契税的计算方式

存量房契税是以权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。存量房契税的计税依据有四种：

1. 契税按成交价格计算

存量房契税的计算方式之一是按照成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售和房屋买卖。

2. 契税根据市场价格计算

土地和房屋的价格是不断变化的，因此在土地使用权赠送和房屋赠送时，契税的计算依据应该是市场价格，而不是土地或房屋的原值。

3. 契税依据土地、房屋交换差价定税

随着二手房市场的兴起，房屋交换成为了一种常见的交易方式。在房屋交换中，契税的计算依据是交换双方房屋的差价。如果A房的价格是30万元，B房的价格是40万元，那么A、B两房交换时，契税的计算就是两房差额即10万元。同样，土地使用权交换也要依据差额进行计算。

4. 契税按照土地收益定价

这种情况并不常见。例如，2000年国家以划拨方式将土地使用权给了某单位，3年后该单位将土地转让。在这种情况下，该单位需要补交契税，纳税依据就是土地收益，即该单位出让土地使用的所得。

二、增量房契税的计算方式

增量房契税是根据房屋建筑面积和成交价格计算的。具体计算方式如下：

1. 房屋建筑面积在120平方米及以下的，买方应交纳房屋成交价的2%作为契税。

2. 房屋建筑面积超过120平方米的，买方应交纳房屋成交价的4%作为契税。

存量房契税和增量房契税的区别在于收取的方式不同。存量房契税根据成交价格计算，而增量房契税根据房屋建筑面积和成交价格计算。购房者在购买房屋时需要根据具体情况计算契税，并按时缴纳。