买二手房须注意的事项及流程解析

买二手房是很多人的选择，但在购买过程中需要注意一些重要事项，以避免出现问题。以下是购买二手房时需要注意的几个事项：

一、产权交易是否受限制

购房者在购买二手房时，需要注意该房屋的产权交易是否受限制。一些特殊性质的房屋，如被抵押、诉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房等，都不能上市交易。购房者在购买前应仔细核实房屋的产权情况，避免因此带来的麻烦。

二、共有人是否同意出售房产

现在很多房屋的房产证上写着不止一个人的名字，购房者在购买时要注意该房屋的共有人是否同意出售房产。根据《合同法》规定，未经全部共有权人同意，所签署的合同可能无法履行。因此，购房者在购买前应与共有人进行沟通，并确保他们同意出售房产。

三、房产是否已经出租

有些卖方在出售房屋之前会先将房屋出租出去，购房者应该问清楚承租人的租期和是否知道该房屋要出售等问题。购房者在购买二手房时应核实所购房屋是否存在租赁关系，如果存在的话，还需核实出售人是否已通知承租人并得到其认可。否则，承租人可以主张优先购买权，要求撤销买卖合同。

四、房屋的土地使用性质

房屋的土地使用性质也是购房者需要关注的重要问题。并非所有房产都可以进行上市交易，特别是一些修建在集体土地上的农民房屋，只能在本乡本土范围内进行交易，不能直接卖给城市居民。乡产权房屋（又称小产权房屋）需经国家批准，待土地性质由集体变为国有后，才能在二级市场上进行房产交易。

了解了购买二手房的注意事项后，接下来我们来了解一下二手房交易的流程：

一、看房

买方与卖方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，并进行看房。买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付。

二、查档

买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。

三、签合同

买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任等要点，并将这些内容写入合同。买方需支付定金给中介公司。

四、卖方同担保公司到公证处进行公证

卖方委托担保公司办理相关事务，并与担保公司一同前往公证处进行公证。

五、资金监管及贷款申请

买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，并与银行签订资金监管协议及相关文件。买方向银行提出贷款申请，约7~8个工作日左右。

六、赎楼

买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，并进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。

七、房屋过户

买方同担保公司前往房地产产权登记中心签订买卖合同，并递交房产过户申请。约5个工作日后，买方可领取回执。

八、领取房产证

买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，并进行抵押登记。银行将首期款给卖方，然后将贷款给卖方。约10个工作日左右，买方可领取新房产证。

通过以上流程，买方就成功购买了二手房，并完成了过户手续。