楼面地价的定义及计算方法

一、楼面地价的定义

楼面地价是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。计算公式为：土地成交总价除以总建筑面积。

二、隐形楼面价的两种算法

隐形楼面价是指考虑了配建部分的建安成本后计算出的楼面地价。目前存在两种算法来计算隐形楼面价。

算法一：

算法一是单纯以地价为准，不加入建安成本因素，将购地成本分摊到每一平方可售面积，得出剔除配建部分后剩余可售部分的楼面地价。计算公式为：楼面地价=地价÷可售部分面积，可售部分面积=总建筑面积-配建面积。算法一的优点是精确体现了可售部分面积的土地成本，计算结果客观恒定。然而，缺点在于没有将开发商建造配套建筑的建安成本全部体现出来。

算法二：

算法二在地价之上再增加考虑配建部分的建安成本。这种计算方式认为开发企业在建造配建部分时付出了建安成本，因此将配建部分的建安成本加入地价之中，再依此计算剩余可售部分的楼面地价。计算公式为：楼面地价=(地价+配建部分建安成本)÷可售部分面积，配建部分建安成本=配建部分建筑面积×建安造价。算法二的优点是更直观地体现了开发商买地需要付出的潜在成本，但缺点在于建安造价是一个变量，存在人为操纵计算结果的空间。

三、楼面地价的计算方法选择

在选择楼面地价的计算方法时，需要综合考虑项目的具体情况和开发商的需求。如果开发商更关注土地成本的精确体现，可以选择算法一；如果开发商更关注潜在成本的全面考虑，可以选择算法二。无论选择哪种算法，都需要注意计算结果的客观性和公正性，避免人为操纵计算结果。

楼面地价是评估房地产项目开发成本的重要指标，通过合理的计算方法，可以更准确地评估土地的价值和开发商的潜在成本。在实际应用中，需要根据项目的具体情况选择合适的计算方法，并注意计算结果的客观性和公正性。