回迁房和商品房的区别和注意事项

一、回迁房和商品房的区别

回迁房和商品房在房价、买卖双方关系等方面存在明显的区别。首先，回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉，且有小产权之说，无法直接上市交易。而商品房价格较高，但可立即上市，且可以在银行做抵押进行贷款。其次，买卖双方的关系也不同。商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而回迁房的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

二、购买回迁房的注意事项

购买回迁房时需要注意以下几个问题。首先，要注意房产证的问题。若卖方只有回迁协议，并无房产证，在二手房交易时不能在房地产交易所做公证过户和改名。因此，双方进行交易时，只能在公证处做公证交易，所以需要特别注意房产证的情况。其次，付款也存在风险。许多回迁房的业主要求购买者支付一定金额的订金，甚至先收取大部分楼款作为保证，剩余的在过户交易后再付清。这种情况对购买者来说具有一定的交易风险，因为业主不能保证何时能够真正过户。另外，还需要注意产权问题和相关细节。部分回迁房在取得真正的房产证时，可能与当初的协议面积有差异，导致需要补钱。这些因素都导致在同一楼盘中，回迁房要比商品房便宜。

三、买二手回迁房的风险

购买二手回迁房存在一定的风险。首先，办证难有保障。许多回迁房因各种原因暂时无法领取房产证，因此从回迁户手里购买的回迁房无法办理过户登记手续。有的回迁房即使能办理房产证，但办证时间也难以保障。其次，买方可能需要补齐土地出让金。如果回迁房使用的是划拨土地，购房者需要补交土地出让金。此外，由于没有房产证，银行不会给回迁房办理按揭贷款手续，只能通过双方协商分期付款或一次性付款。

回迁房和商品房在价格、买卖双方关系等方面存在明显的区别。购买回迁房时需要注意房产证、付款和产权问题等细节。购买二手回迁房存在办证难、补齐土地出让金和无法办理按揭等风险。购房者在购买回迁房时应谨慎，了解相关政策和风险，以避免不必要的损失。