二手房交易流程及其注意事项

二手房交易是指购买已有人居住过的房屋，相比于购买新房，二手房交易流程更为复杂。下面将详细介绍二手房交易的流程和需要注意的事项。

一、看房选房

在看房的时候，购房者应该多看几套房屋，确认房子的环境没有问题。最好白天和晚上都去看，以充分了解房屋的实际情况。找到心仪的房源后，购房者还需要核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心查询。

二、签合同

达成交易意向后，买卖双方需要签订正式合同。合同可以选择到网上下载格式合同，也可以采用房地产交易中心的正式交易合同，但都需要根据实际情况做一个补充合同。

三、申请贷款

如果购房者需要贷款购买房屋，就需要向银行申请贷款。银行会与买卖双方签订一份三方协议，约定了各方的权利和义务。银行会书面通知买卖双方贷款是否通过审核，放款时间以及如何确保卖方能如数领取到贷款。

四、买卖双方缴纳税费

银行批准贷款后，买卖双方需要前往地税局缴纳税费。卖方需要承担增值税和个人所得税，但如果房子是唯一住房且已满5年，则可以免交这两项税。买方则需要承担契税。

五、过户、交房

税费缴纳完毕后，买卖双方需要到房地产登记中心递件、过户。如果没有中介，最好约定一起前往领取再交银行。如果买方单独去领取，卖方的房款可能难以到位，因为买方可能不按揭或拖延按揭。

注意事项：

1、房屋产权是否明晰

购买二手房时，要注意房屋的产权情况。有些房屋有多个共有人，购买者需要与全部共有人签订房屋买卖合同。如果部分共有人未经其他共有人同意擅自处分共有财产，购买者与其签订的买卖合同一般是无效的。

2、土地情况是否清晰

购买二手房时，要注意土地的使用性质和使用年限。划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回；出让的土地房主已缴纳了土地出让金，购买者对房屋享有较完整的权利。如果一个房屋的土地使用权仅有40年，购买者需要权衡是否划算。

3、交易房屋是否在租

购买二手房时，要注意房屋是否存在租赁。如果买方只看房产证，不注意是否存在租赁，可能会得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国认可“买卖不破租赁”，即房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。

4、房屋手续是否齐全

购买二手房时，要确保房屋有房产证。没有房产证的房屋交易对购买者来说有很大风险，因为房主可能将其抵押或转卖。最好选择有房产证的房屋进行交易。

5、福利房屋是否合法

购买福利房屋时，要注意福利房屋的政策性质和限制。福利房屋在转让时有一定限制，买方要避免买卖合同与国家法律冲突。

6、物管费用是否拖欠

购买二手房时，要注意房主是否拖欠物业管理费、电费以及三气费用。如果房主长期拖欠费用，购买者可能要全部承担这些费用。

7、市政规划是否影响

购买二手房时，要了解房屋所在地的市政规划情况。如果房屋面临拆迁或附近要建高层住宅，可能会影响采光、价格等方面，购买者应全面了解详细情况。

8、单位房屋是否侵权

购买单位房屋时，要注意是否侵犯单位的合法权益。单位房屋有成本价的职工住房和标准价的职工住房，转让时需要缴纳土地使用费。购买者如果没有注意这些，可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。