房产拍卖的价格确定方法及注意事项

一、房产拍卖的价格确定方法

法院司法拍卖会设置保留价，保留价一般是司法拍卖的起拍价格。保留价一般由人民法院参照评估价确定。如果没有评估价，就参照市价确定，并征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，在第一次拍卖时不得低于评估价或市价的80%。如果出现流拍，再次拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。保留价确定后，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应在实施拍卖前通知申请执行人。申请执行人可以在收到通知后五日内申请继续拍卖，但需要重新确定保留价，且保留价应大于优先债权及强制执行费用的总额。

二、购买的注意事项

1. 房屋所有权证的办理难以确定：购买时，房屋所有权证的办理可能会出现问题。如果房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，并且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记条件，相关政府主管部门不予登记，那么购买查封的房屋将无法办理房屋所有权证书。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况只是因为不具备主管机关要求的条件，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续，购房人仍可以办理房屋所有权。

2. 房屋质量没保障：购买存在房屋质量风险。在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

购买时需要注意房屋所有权证的办理问题和房屋质量保障。同时，了解房产拍卖的价格确定方法也是必要的，包括保留价的设定和降低规则。