非普通住房和普通住房的区别及影响因素解析

一、概念区别

根据所在地一般民用住宅建筑标准，普通住宅是指作为居住用途的房屋，多为多层住宅与高层住宅。而非普通住宅一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。

二、建筑容积率、建筑面积和价格方面的区别

普通住宅与非普通住宅的区别主要体现在以下三个方面：容积率、建筑面积和价格。普通住宅的容积率在1.0(含)以上，建筑面积在140㎡(含)以下，单价或总价不超过最高限制。而非普通住宅则不符合以上条件。

三、税费方面的区别

在二手房交易中，普通住宅和非普通住宅在税费方面也存在差异。对于普通住宅，首套购房满两年交易时，免征增值税及附加税；而非普通住宅则需要按照网签价减去原值后的金额，再乘以5.6%的税率计算。

四、贷款方面的区别

在贷款方面，普通住宅和非普通住宅也有所不同。对于普通住宅，首套购房的首付款按成交价格减去房屋评估值的65%计算，二套购房按成交价格减去房屋评估值的40%计算。而非普通住宅的首套购房首付款按成交价格减去房屋评估值的60%计算，二套购房按成交价格减去房屋评估值的20%计算。

五、商品房分类

除了普通住宅和非普通住宅外，商品房还可以分为住宅和非住宅两类。住宅包括普通住宅、别墅、公寓等，其中普通住宅和70年产权的公寓可以贷到房屋评估值的70%，其他住宅只能贷到50%-60%。非住宅包括商业、工业、旅游、办公、经营活动等，这类房产在办理抵押贷款时评估值较低，贷款比例也较低(50%-60%)。

通过以上分析，我们可以清楚地了解到非普通住房和普通住房的区别，以及在购房和贷款方面的影响因素。购房者在选择房产时，需要根据自身需求和经济实力来确定合适的房型和贷款方式。