房屋保修期过了后出现问题谁来修？

一、物业公司负责维修公共部位

根据规定，房屋保修期外的保修责任由物业公司负责维修。这包括公共部位和公共设施的维修工作。物业公司会从物业费或维修资金中列支维修费用。

二、业主负责维修专有部位

专有部位是指房屋内业主独自使用的部分，如房间、厨房、卫生间等。在房屋保修期外，专有部位的维修责任由业主承担。业主需要自行负责维修和维护专有部位。

三、开发商承担房屋质量保修责任

开发商在销售商品住宅时，需要提供《住宅质量保证书》。这是一份法律文件，规定了开发商对房屋质量的保修责任期限。开发商应按照《住宅质量保证书》的约定，承担相应的保修责任。

四、《住宅质量保证书》的内容

《住宅质量保证书》应包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级、地基基础和主体结构的保修责任、各部位、部件的保修内容和保修期限、用户报修的单位、答复和处理的时限等。

五、保修期限和计算方式

住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期限不应低于《住宅质量保证书》中规定的期限。根据《住宅质量保证书》，不同部位、部件的保修期限有所不同，可以与开发商自行约定。

六、维修责任的界定

在保修期外，如果出现房屋质量问题，业主可以向物业公司报修公共部位的问题，物业公司有责任进行维修。而对于专有部位的问题，业主需要自行承担维修责任。

七、用户权益保障

用户在保修期外发现房屋质量问题时，可以依据《住宅质量保证书》中的约定，向开发商提出维修要求。开发商有责任在规定的时限内答复并处理用户的维修请求。

八、综合考虑

在房屋保修期过后，维修责任的界定主要依据物业公司和业主的责任划分，以及开发商在《住宅质量保证书》中约定的保修责任期限。业主需要了解自己的专有部位维修责任，同时也要保护自己的权益，及时向物业公司或开发商报修问题。