二手房营业税计算及注意事项

一、二手房营业税计算

根据最新规定，二手房的营业税已经改为增值税。正常过户的二手房需要缴纳以下费用：增值税税率为5.55%，由卖方缴纳。特殊情况下，转让出售购买时间不足2年的非普通住宅，需要全额征收增值税。

此外，购买二手房还需要缴纳契税。个人购买首套住房，面积为90㎡及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90㎡以上的，按1.5%的税率征收契税。对于个人购买第二套改善性住房，面积为90㎡以上的，按2%的税率征收契税（北上广深二套房除外）。

另外，个人所得税也是购房者需要考虑的一项费用。如果购买的二手房符合满五唯一的条件，可以免征个人所得税。如果不符合条件，个税按照差额的20%或计税价格的1%计算。

此外，还需要缴纳土地登记费、测绘费和土地收益金。土地登记费为33元/套，交易评估费为评估价的0.3%，测绘费为建筑面积的1.36%。另外，如果通过中介进行交易，还需要支付中介费，通常为交易价格的2%。此外，还需要缴纳不动产登记费等其他杂费。

二、二手房营业税注意事项

1.根据不同情况，二手房营业税的征收方式有所不同。非住房的二手房，无论是否超过5年，差额征收5%的营业税。普通住房不足5年的，差额征收营业税；超过5年的，免征营业税。

2.根据国务院常务会议的决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。购买不足5年的非普通住房对外销售的，需要全额征收营业税；购买超过5年的非普通住房或不足5年的普通住房对外销售的，按销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。

以上是二手房营业税的计算方式和注意事项，购房者在购买二手房时需要考虑到这些费用。除了上述费用，还需要注意其他杂费和手续费用的缴纳。购房者可以根据自己的情况进行合理规划，以减少购房成本。