房屋出售营业税计算方法及注意事项

一、房屋出售的营业税计算方法

根据房屋总价来计算房屋出售的营业税。其中，增值税的税率为11%，征收率为5%。需要注意的是，营业税的计算还受到两个关键条件的影响，即“是否满两年”和“是否为普通住宅”。

二、特殊情况下的营业税计算方法

对于非住宅类房产（如商铺、写字间或厂房等），不论是否满两年，都按差额征收增值税。对于个人购买不足5年的住房对外销售，需要全额征收营业税；购买超过5年的非普通住房对外销售，按照销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；购买超过5年的普通住房对外销售，免征营业税。对个人按市场价出租的住房，缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。

三、二手房屋出售的时机

1. 考虑政策的变动：了解售房政策，根据所处城市的售房政策制定出售房屋的价值，以获得较佳的利润回收。

2. 关注房地产行情：通过阅读房地产报纸、电视广告、中介的出售牌子、网络调查等方式，了解房地产的时时行情，制定出售房屋的价格。

3. 关注股市行情：购房需要资金支持，如果购房人的资金被股票套牢或亏损，交易量会减少。因此，股市低迷可能会影响房屋出售，可能需要降低价格才能吸引买家。

4. 关注国际经济情况：在经济危机时期，房价可能会大幅下跌。因此，在房地产交易相对平稳的时期出售房屋，才能获得较好的利润。

通过以上方法，可以更好地计算房屋出售的营业税，并选择适合的时机出售房屋，以获得较好的利润回收。