二套房是全国来算的吗？二套房首付比例和政策解读

一、二套房的定义和界定标准

二套房是全国来算的，以房管局能否开出无房证明为准。二套房的界定标准有以下几种情况：

1. 贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查到房产，再贷款买房——算二套。

2. 贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征集系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算二套。

3. 全款买过一套房，通过房屋登记表系统能查询到房产，贷款买房——算二套。

4. 全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

5. 当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房——算二套。

6. 个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为三套房。

7. 个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下虽然个人名下无房，但再贷款时也会被视为三套房。

8. 个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，此时不管申请公积金贷款还是商业贷款再买房，均视为三套房。

9. 夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，根据新政虽然都是婚前的个人贷款行为，但因央行征信系统中都存有记录，所以以夫妻共同名义贷款买房还是会算做三套房。

10. 夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款视为三套房。

二、二套房首付比例

二套房首付比例是指购买第二套普通住宅时按揭贷款的第一期付款比例。根据不同情况，二套房首付比例有以下要求：

1. 公积金贷款购买第二套房，最低首付比例为30%。

2. 非一线城市商业贷款且无房贷记录的为40%，未结清贷款的为50%。

3. 部分城市不管是否结清房贷，二套房最低首付比例都一样。

三、二套房政策解读

为了调控住房市场，对二套房进行了一系列的控制和调控性的限制。在契税上，二套房要支付比一套房更高的契税。在首付比例上，二套房要求更高的首付比例。在利率上，二套房执行不打折的利率标准。公积金购买二套房也会有相应的政策，如提高首付和利率等。根据最新的房贷政策，二套房的首付比例将会上调至七成，贷款利率也会上调至以往的1.3倍。

二套房是根据房管局能否开出无房证明来界定的。二套房的首付比例和政策在不同情况下有所不同，购房者需根据自身情况进行选择和规划。