预售证办不下来的原因及风险解析

一、预售证办不下来的原因

1. 土地指标受限：有时候楼盘无法办理预售证是因为土地指标受到限制，无法满足规定的条件。

2. 建设不符合规划要求：如果小区建设不符合规划局的要求，也无法获得预售证。

3. 建设资金不足：如果小区楼房的建筑楼层、高度或建设资金投入没有达到房管局授发预售证的条件，也无法办理预售证。

4. 前四证还没有办理完整：要办理预售证，需要先办理《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工证》等四个证件，如果其中任何一个证件没有办理完整，都无法获得预售证。

二、买没有预售证的楼盘的风险

1. 土地性质不合法的风险：如果楼盘是在集体土地上建造的，又未办理土地征用手续，即所谓的“乡产权”房，这种情况下卖房是不合法的。

2. 土地使用权不合法的风险：有的楼盘已经具备入住条件，也有规划、施工手续，但却未办理商品房销售许可证，主要原因是尚未办理国有土地使用权出让手续，因此不能按正常手续进行销售。

3. 工程建设手续不合法的风险：有的项目没有规划，施工手续也有瑕疵，没有规划证和施工证，即属于违法建筑。这种情况下，建房就是不合法的，当然卖房也是非法的。

4. 施工进度不达标就销售的风险：在这种情况下，开发商往往采取所谓内部认购的方式销售，先收取一定的认购金，等获得商品房销售许可证后再与购房者签订合同。对于这种情况，建房是合法的，但卖房不合法，必须等待施工进展到规定程度，取得商品房销售许可证后才能销售。

预售证办不下来的原因主要包括土地指标受限、建设不符合规划要求、建设资金不足以及前四证未办理完整等。买没有预售证的楼盘存在土地性质不合法、土地使用权不合法、工程建设手续不合法以及施工进度不达标的风险。购房者在购买楼盘时应当注意这些风险，避免陷入法律纠纷。