预售证的申请流程及促销方法

一、预售证的申请流程

根据国家规定，开发商在获得预售证之前需要完成一系列的手续，包括取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工证。此外，开发商还需要满足已投入的工程建设资金达到总投资的25%以上，并在施工进度和竣工交付时间确定的情况下才能获得预售证。只有符合上述规定，预售证才会下来。

二、开发商的促销方法

1. 内部认购：很多开发商会以内部认购的方式来预售房屋，购房者也比较倾向于内部认购，因为内部人搞的价格是比较低的。但是有些开发商在进行内部认购的时候，还没有获得商品房预售许可证，因此这样的内部认购是不受法律保护的。如果购房者一旦出现不想买房的情况，那么想要退款就是一个比较漫长的过程了，甚至开发商还可能拒绝退款要求。

2. 低价销售：开发商在出售房屋的时候，可能会打着低价出售的广告，但是实际上却可能出现房屋偷工减料的情况。即便是没有出现偷工减料的情况，也可能是电话初装、空调动力线、电视接收天线的房屋附属设施需要另外计价，加上一定比例的印花税和契税等规定款项，及实装煤气材料费等不合理收费。

3. 特价房源：特价房有可能是开发商的一种促销手段，有些房屋是存在户型有问题、朝向不好的缺点，以此来作为特价房销售。而有些特价房是开发商为了聚集人气树立口碑，采取低价入市的策略，同时这也是开发商在试探市场以摸清购房者所能承受的房价底线。购房者要注意了解楼盘的销售情况，如果卖的好的话还能搞到特价房，但是如果卖的不好，说明这个价钱不被市场接受，开发商会重新制定定价策略，说不定还会推出更低的特价房。

4. 买房送面积：对于购房者来说，买房赠送面积是无法拒绝的诱惑，但是有可能开发商所赠送的面积本来就是属于购房者的，因为这些面积的成本早已经平均摊到房价中了，而且有些面积是不计入房产证的，所以说即便这部分面积赠送给购房者，购房者也只要使用权没有所有权，如果日后出现拆迁的情况，那么这部分面积是没有任何补偿的。

5. 无理由退房：虽然房子也是一种商品，但是房子是比较特殊的商品，一般来说很多开发商都做不到无理由退房这这样的条件，但是有些开发商为了吸引购房者却推出了无理由退房。购房者要注意，无理由退房可能是开发商的一种营销手段，实际上购房者在签订合同之后，如果没有合理的理由是无法无条件退房的。

通过了解预售证的申请流程和开发商的促销方法，购房者可以更好地了解楼市行情和开发商的销售策略，从而做出明智的购房决策。购房者在购房过程中要谨慎选择，理性判断，避免被促销手段所迷惑，保护自己的合法权益。