回迁房买卖协议的法律保护及风险分析

一、回迁房买卖协议的法律保护

回迁房买卖协议在完成公证后，才能受到法律保护。如果回迁房具有100%产权，买卖双方可以自由签订合同，并且该合同具有法律效力。然而，如果回迁房不具备100%产权，通常不能随意买卖，以免损害集体利益。在这种情况下，签订的购房合同可能会被认定为无效。

二、购买回迁房的风险

1. 无法办理房产证：购买没有房产证的回迁房无法将房屋过户至自己名下。房产证是房屋的物权证明，没有房产证意味着无法获得不动产的完整物权，也无法合法转让、抵押房屋收益和用益。例如，购买没有房产证的回迁房无法办理抵押贷款。

2. 纠纷风险：在房价上涨时，容易发生纠纷。出卖人可能主张合同无效或解除合同，尤其是如果所购回迁房属于禁止转让的性质，购房者可能会丧失对回迁房的一切权利。

3. 户籍迁入问题：购买回迁房可能面临户籍无法迁入等问题。在物业、卫生、供暖、消防等方面存在各种隐患和问题，可能会影响购房者的居住条件和权益。

4. 安全隐患：由于回迁房的原房主通常拥有多套回迁房，回迁楼中可能存在大量的流动人口。购房者可能会遭遇形形色色、数量极大的流动人口，增加了安全隐患。

三、回迁房交易费用

购买回迁房相对于商品房而言，多了一个土地出让金，约为网签价的3%。其他税费方面与购买商品房相同。卖家需要支付的费用包括个人所得税和税及其附加税。

1. 个人所得税：根据交易总额的1%或两次交易差额的20%计算。如果购买的回迁房同时满足家庭住宅和购买时间超过5年的条件，可以免交个人所得税。但是，如果只满足其中一个条件，就必须缴纳个人所得税。需要注意的是，如果无法查询到原值无法正确计算应纳税额，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的1%。

2. 税及其附加税：根据交易总额的5.6%计算。非北上广深地区的税率和减免规定是：不足2年的住房对外销售按照5%的征收率全额缴纳税，2年以上的住房对外销售免征税。北上广深地区的税率和减免规定是：不足2年的住房对外销售按照5%的征收率全额缴纳税，2年以上的非普通住房对外销售按照5%的征收率缴纳税，2年以上的普通住房对外销售免征税。

购买回迁房需要考虑以上风险和交易费用，购房者应谨慎决策，并在购买前充分了解相关法律法规和政策。