普通住宅和非普通住宅的区别及注意事项

一、普通住宅和非普通住宅的区别

普通住宅是按照一般民用住宅建筑标准建造的，用于居住的房屋，主要包括多层住宅和高层住宅。而非普通住宅一般指宅建筑面积较大或用于商业用途的房子。

1. 建筑容积率、建筑面积和价格方面的区别

普通住宅需要同时满足容积率在1.0以上、建筑面积在140㎡以下、单价或总价不超过最高限制。如果不符合这三个条件，则属于非普通住宅。

2. 税费方面的区别

对于普通住宅的首套购房，满两年交易时，免征增值税及附加税。而对于非普通住宅，需要按照公式(网签价—原值)/1.05×5.6%计算增值税及附加税。

3. 贷款方面的区别

普通住宅的首套购房首付款为成交价格减去房屋评估值的65%，二套购房首付款为成交价格减去房屋评估值的40%。而非普通住宅的首套购房首付款为成交价格减去房屋评估值的60%，二套购房首付款为成交价格减去房屋评估值的20%。

二、买房选房注意事项

1. 识破虚假房源

在网上找房时，要注意以下几点：房价低于同区域均价很多、看房平台没有虚假房源的赔偿承诺、图片与房源信息不符、房源介绍不体现税费等关键信息。这些可能都是虚假房源。

2. 要求五证齐全

购房者要警惕开发商的虚假广告宣传。开发商必须具备《建设用地规划许可证》、《建设工程固话许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售/销售许可证》这五证，才能保证购房者能拿到房产证。

3. 观察沙盘

在售楼处观察沙盘时，要注意楼盘的楼间距、楼栋位置、朝向、小区规划等细节。可以用指南针确定朝向，用激光笔照射模拟日照来确定采光情况。同时还要关注楼间距与实际差距、公共配套设施位置、周边建筑对通风采光的影响等问题。

4. 关注外部环境

购房时除了关注房子本身的情况，还要关注房子外部环境，如噪音污染、光污染、漏水等情况。可以选择晴天看房，观察是否有玻璃反射阳光的情况；在暴雨之后考察住宅的防水情况；在小区周边住一晚，感受是否有噪声对自己造成影响。

购房时，了解普通住宅和非普通住宅的区别是非常重要的。同时，要注意识破虚假房源，要求开发商五证齐全，观察沙盘和关注外部环境。只有全面了解并综合考虑这些因素，才能做出明智的购房决策。