二手房交易注意事项卖方需要注意什么

一、确认租客放弃优先购买权

在出售有租约的房屋时，卖方需要先确认租客是否放弃了优先购买权。为了确保租房者不会行使优先购买权，卖方可以要求租房者出具声明书，放弃该项权利。如果忽视了租房者的优先购买权，后果将会很严重，租客可以要求撤销卖方和买方的买卖合同。

二、不全权委托中介

如果卖方的房子存在贷款按揭且无法自己还贷解除抵押，一般需要委托中介和担保公司全权处理，以达到赎楼和卖楼的目的。然而，卖方在这个过程中可能会遇到问题。全权委托中介后，中介可以不经卖方同意自行买卖房屋，也常常违背卖方的意愿控制房产。此外，中介还常常卡住公证书不返还给卖方，导致卖方无法控制自己的房产。

三、谨慎收取钱款

在交易过程中，卖方需要谨慎收取钱款。如果是定金，只有签收了定金合同才能视为定金生效。如果定金约定是十万，但卖方只签收了五万，那定金就是五万。首期款一定要让买方做资金监管，最好是找银行，确保看到监管资金和银行承诺贷款后再办理交易。

四、不主动违约

约定了定金后，卖方不要主动违约。根据现在中介提供的房地产买卖合同来看，合同中约定了解约定金，即卖方解约只需双倍返还定金，不需要强制履行或进一步赔偿损失。然而，这个解约条款包含一个条件，即卖方应当先启动解约程序。如果买方先启动强制履行程序，可能会被判决强制履行。如果买卖双方是个人签定的合同，卖方主动违约可能会面临双倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。

出售二手房的流程

一、议价

在出售房子时，买方往往会向卖方杀价。卖方需要预留杀价空间，给买方发挥。

二、付订金

若双方决定好房子，买方需要先付订金。订金是确保契约有效的金钱，若买方反悔，卖方有权没收订金；反之，若卖方反悔，则须加倍退还。

三、签约

下订金后约1周左右，买方需要准备印章、身份证、订金收据等文件，并与卖方签订房屋买卖契约，并付签约款。

四、用印

签约后7-10天，买方需要到户政事务所申请印鉴证明，用于契约中所需的印鉴。同时再付第2次款。

五、完税

签约后30日内，买方需要向当地税务部门缴纳房屋买卖所需的税费，包括契税、印花税等。在缴交房屋税费时，必须确保卖方没有积欠房屋税和地价税，才能办理过户，并付第三次款。

六、过户

签约后30日内，卖方需要持买卖契约书、身份证影本、增值税单、契税单、土地和建物所有权状等相关证件到地政事务所办理土地和建物的所有权转移以及抵押权等他项权利的涂销或更名。办理完过户手续后，房屋所有权将转移至买方名下。

七、付尾款

过户后的10至15天内，买方需要将剩余房款付清。可以选择向银行贷款支付尾款，也可以直接将贷款拨入卖方的账户，并完成过户和交屋手续。