小产权房的合法性和保障问题解析

一、小产权房的合法性

小产权房是在集体土地上建设的，其产权证不是国家房管局颁发的，而是由乡政府或村政府颁发的。因此，小产权房不能办理真正合法的产权证，也没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会备案。按照国家相关要求，“小产权房”不得确权发证，也不受法律保护。

二、小产权房的保障问题

小产权房的质量和流转难度都存在一定的风险。由于没有经过国家严格的审批和监管，小产权房的质量无法得到保障，购房者在购买小产权房时需要谨慎。另外，小产权房的流转难度也较大，因为没有真正合法的产权证，所以在二次转让时可能会面临一些法律和手续上的障碍。

三、大小产权房的区别

1. 合法性不同：大产权房是合法的，有国家颁发的产权证；小产权房国家不发产权证，由乡镇政府发放的产权证实际上不是真正的产权。

2. 交易税费不同：大产权房在再次转让时不需要交付土地出让金；小产权房在再次转让时需要补缴土地出让金。

3. 产权归属不同：开发商的产权叫大产权，购房者的产权叫小产权，购房人的产权是由开发商的产权分割来的。

四、小产权房的现状

小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发。小产权房的出现与城市房价上涨有关，但根据国家相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

小产权房的合法性和保障问题一直备受关注。目前，小产权房无法办理真正合法的产权证，质量和流转难度也存在一定风险。购房者在购买小产权房时需要谨慎，并且要了解大小产权房的区别，以便做出明智的选择。