二手房的公摊面积计算方法及注意事项

一、了解公摊系数

公摊系数是指一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。每栋建筑都有自己的公摊系数，不同建筑的公摊系数也不同。

二、公摊面积的算法

总体公摊面积的计算公式为：分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数。对于高层建筑，公摊面积可以通过以下步骤计算：

1. 公摊面积=建筑面积—实用面积（即得房率）

2. 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

3. 公摊面积=公摊系数×套内建筑面积

4. 公摊系数=总公共分摊面积÷（套内建筑面积×总套数）

5. 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积

三、公摊面积的分类

1. 产权人共用部分：包括整栋楼的共同使用部分，如电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等。

2. 产权人共有建筑面积：指套与公共建筑之间的分隔墙和外墙的一半面积。

3. 公用分摊建筑面积：指每套商品房应当分摊的公用建筑面积。

四、公摊面积少并不一定好

对于公摊面积，很多人认为越少越好，但实际上，高得房率并不意味着公摊面积少。目前市场上，一些开发商会将赠送的空间算入套内面积计算，这样可以获得较高的得房率，但公摊面积并没有减少。因此，高得房率并不等于公摊面积少。

了解公摊系数和公摊面积的计算方法对于购买二手房是非常重要的。此外，需要注意的是，公摊面积少并不一定好，购房者在选择房屋时应综合考虑各个因素。