买卖不破租赁的规定及优先购买权解析

一、买卖不破租赁的规定

根据《合同法》第229条和第230条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动不会影响租赁合同的效力。具体来说，如果出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，并给予承租人以同等条件优先购买的权利。如果出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

二、租户的优先购买权

1. 通知期限：如果房屋尚在出租状态，房屋产权人在售房之前的合理期限内应通知承租人，一般为15或30天。这样承租者可以提前了解房屋持有人的出售意愿，并根据自身情况决定是否行使优先购买权。

2. 优先购买条件：承租人必须与出租人签订合法有效的租赁合同，并且在同等条件下行使优先购买权。如果房屋产权人将房屋出售给配偶、父母、子女等亲属，承租人无法主张优先购买权。

3. 共有人优先购买权：如果承租人和共有权人同时想购买房屋，共有人可以先于承租人行使优先购买权。

4. 期限限制：承租人必须在规定的期限内行使优先购买权，否则将失去这个权利。

三、房屋产权人的责任

房屋产权人在卖房之前要确保租客等享有优先购买权的人已经放弃使用权利，要求对方出示放弃优先购买权的声明。如果房屋产权人未通知承租人，即使手续合法、程序健全，承租人也有权利主张房屋买卖无效，并有权以同等价格购得该房屋。

买卖不破租赁的规定保护了承租人的权益，使其在租赁关系存续期间享有优先购买权。但是，承租人要满足一定的条件才能行使这个权利。