按揭房贷如何计算？详解等额本息和等额本金还款方式

一、等额本息还款方式

等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）。由于每月还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于根据收入情况确定还贷能力。计算公式为：贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数÷[(1+月利率)^还款月数-1]。银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

二、等额本金还款方式

等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息。初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减。这种方式适合还款能力较强的家庭。计算公式为：每月还款金额 = (贷款本金 / 还款月数)+(本金 — 已归还本金累计额)×每月利率。每月归还的本金始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

三、购买新房贷款办理流程

1. 购买新房需要办理按揭的，先向银行提出贷款申请，银行会查询个人的征信记录，如无问题，3天内会回复贷款申请，并要求提交相关的证照复印件、收入证明、首付单据等资料，并签订相关的贷款合同等文件。

2. 银行收齐资料后进行内部审批，并办理抵押登记手续，大约需要10个工作日。待交易发放他项权证后，银行会在3个工作日内放贷。

3. 商业贷款通常需要2周到1个月的时间办理，而公积金贷款由于涉及多个机构，可能需要1-2个月甚至更长时间。