二手房过户契税如何计算？详解二手房交易税费

一、二手房过户契税的计算方法

二手房过户契税的计算方法主要根据购买的房屋条件来确定。与房屋是新房还是二手房无关，而是与家庭拥有的住房数量有关。目前大多数城市的契税税率在百分之三到百分之五之间，购买家庭90平米及以下的普通住宅，且属于家庭唯一住房的二手房，契税按百分之一的税率计算。

具体的计算方法如下：

1. 营业税：根据房产证办理年数判断是否能免征。住宅90平米以下的契税为1%，住宅90-144平米的契税为1.5%，其他住宅和非住宅的契税均为3%。

2. 个人所得税：房产证颁发5年以内销售的房屋，按销售价的1%征收个人所得税；房产证颁发5年以后销售的房屋，如果能证明卖家卖的是家庭居住生活用房，可免征个人所得税。

3. 印花税：住宅90平米以下的印花税免征，其他房屋按销售价的0.05%征收。

4. 其他费用：可能还涉及评估费、工本费、登记费、交易费等，具体数目较小，根据地方政策有所不同。

5. 房改房土地出让金：按照当地政策交纳，各地政策不同。

二、二手房交易税费的计算

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

具体计算方法如下：

1. 土地增值税：对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税。

2. 印花税：房屋买卖成交价的0.05%。

3. 个人所得税：计税依据为转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，税率为20%。

4. 契税：普通住宅的契税为2%，高档商品房的契税为4%。

三、二手房交易税费的影响

二手房交易中征收交易税的本意是为了限制买卖交易，抑制房地产产业过热。然而，实际交易中，卖家经常将税费转嫁到买家身上，增加了买房人的购房负担，也增加了国家的税收收入。

二手房过户契税的计算方法包括营业税、个人所得税、印花税等各项费用，具体税率和免征条件根据不同情况而定。买卖双方在交易过程中需要了解并承担相应的税费，以确保交易的合法性和合规性。