买现房开发商破产怎么办？权利归属和购房流程解析

一、已建成房屋的权利归属

根据文章所述，如果房屋已经建成，购房人有可能能够拿到房子。在没有办理产权证的情况下，购房人可以要求破产管理人代开发商办理房产证。对于现房按揭购买的情况，开发商破产不会影响房屋的权利归属，购房人只需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。对于期房按揭购买的情况，购房人在房屋建成后，如果房款已经付清，即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后开发商的破产也不会影响房屋的权利归属，购房人只需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。

二、未建成房屋的权利归属

如果企业破产宣告时房屋尚未建成，或者人民法院受理破产申请后，管理人决定不再继续修建未建成的房屋，就会造成破产企业对购房人债务履行事实不能的情况。根据房屋的买受方式不同，可以区分为按揭贷款买房和对卖方分期付款买房两种情况。

对于按揭贷款购房的情况，购房人在购房时房屋尚未建成，因此不享有房屋的所有权。当房屋建成后，如果房款已经付清，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。开发商的破产不会影响房屋的权利归属，购房人只需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。

对于分期付款购房的情况，购房人在购房时已经与卖方签订了分期付款协议。如果开发商破产，购房人可以向破产管理人要求继续履行合同，即继续支付分期付款。购房人的权益受到法律保护，破产企业不能擅自取消合同或变更合同条款。

三、购房流程和所需证件

购房人在购买现房时需要准备的证件和流程如下：

1. 带上身份证、户口本、手章、钱，如果需要贷款，还需要进行房屋评估。

2. 前往房管局打协议，然后去银行面签。如果贷款审批合格，银行会通知过户，购房人需要提供身份证、户口本、手章、钱、收入证明、单身证明（或结婚证）等证件。

3. 已婚购房需要提供夫妻双方身份证、双方户口本、结婚证、收入证明、首次购房证明、银行卡流水清单。未婚购房需要提供身份证、户口本、单身证明、收入证明、首次购房证明、银行卡流水清单。

4. 如果需要银行贷款购房，还需要提供户口本、身份证、稳定收入证明、婚姻证明等证件。

5. 如果购买的是二套房以上，首付和贷款利率会增加，还需要提供稳定收入证明和婚姻证明。

6. 如果购房人的户口不在购房地，还需要提供一年的个人纳税证明或一年的社保证明，以及按揭所需的资料如公司开具的收入证明、半年的银行流水账、婚姻状况证明、身份证、户口本和户籍所在地的无房产证明。

通过以上解析，我们可以了解到购买现房时开发商破产的情况下，房屋的权利归属和购房流程。购房人需要根据自己的情况准备相应的证件和资料，并了解自己的权益受到法律保护。购房过程中，建议购房人咨询专业人士或律师，以确保自己的权益得到保障。