换房是否算作二套房？详解换房的认定标准和注意事项

一、换房是否算作二套房

根据银行的规定，将首套房卖掉后再购买二套房，也被认定为二套房。因此，只要在银行有购房贷款记录，购买二套房都被视为二套房。如果首套房是全款购买，并且已经出售并过户，那么它仍然被认定为首套房。

二、换房的认定标准

1. 贷款买过一套房：如果购买第一套房时使用商业贷款，并且该贷款已结清，再次贷款购买房屋被认定为首套房；如果贷款未结清，则被认定为二套房。如果个人名下有两套房的商业贷款记录，其中一套已还清，另一套未还清，再次贷款购买房屋被认定为二套房及以上。

2. 夫妻两人购房：如果夫妻一方在婚前购买了房屋并使用商业贷款，另一方在婚前购买了房屋并使用公积金贷款，婚后夫妻共同以夫妻名义贷款购买房屋，如果贷款已结清，银行可以根据借款人的偿付能力和信用状况等因素，灵活把握贷款利率和首付比例；如果贷款未结清，则被认定为二套房及以上。

3. 卖房所交税款：卖方出售第二套房产涉及到面积大小和自产权证领取之日起至今的年限。如果面积在144平方米以上且产权年限已满5年，交差额的营业税；如果面积在144平方米以下，或者产权年限未满5年，交全额的营业税。个人所得税方面，满5年要交1%的普通住宅个人所得税，非普通住宅交3%的个人所得税。土地增值税方面，面积在144平方米以上且未满5年交，面积在144平方米以下不交。

三、买二套房的注意事项

1. 注意银行贷款规定：在购买二套房时，如果打算通过银行贷款购买，最好在办理贷款之前详细了解银行对于贷款购买二套房的规定，包括首套房贷款利率、二套房贷款利率、新房利率和二手房利率等。这些规定将直接影响还款金额，进而影响生活质量。

2. 了解楼盘规定：如果打算购买新房，要了解自己看中的楼盘目前支持哪些银行的贷款。很多开发商都有自己合作的贷款银行，并且对于放款速度慢的贷款方式持有排斥态度。因此，要了解楼盘支持的贷款方式和合作的银行。

3. 谨慎签订购房合同：在购买二套房时，要注意购房合同的细节问题。开发商通常会递给客户一份拟好的合同，但合同中可能有很多空白地方。在这些空白地方没有补充条款的情况下，一定要划掉，以避免合同中的漏洞和纠纷。

通过了解换房是否算作二套房的认定标准和注意事项，可以更好地规划自己的购房计划，避免出现问题。购房是一项重要的决策，需要慎重考虑各种因素，确保自己的权益和利益。