房产满两年如何计算？买卖房屋需缴纳哪些税费？

一、房产满两年的计算方法

根据不同情况，房产满两年的计算方法有所不同。对于商品房、经济适用房以及按照经济适用房管理的房产，可以以契税票填发日期或房产证登记日期中较早的那个日期来计算是否满两年。对于已购公房，有三个时间可以参考：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期。这三个时间中最早的那个日期可以作为计算房屋是否满两年的依据。继承的房产可以按照继承前的日期来确定是否满两年。夫妻更名的房产可以按照更名前的日期来确定是否满两年。遗失补证、破损换证的房产可以按照原房产证的时间来确定是否满两年。

二、买卖房屋需要缴纳的税费

买房人在购买房屋时需要缴纳一定的税费。首先是契税，根据房款的金额，一般为1.5%，面积在144平米以上的房屋需要缴纳3%的契税，也被称为豪宅税。其次是土地出让金，按照建筑面积的成本价的1.5%来计算，住房面积在140平米以上的房屋需要缴纳3%的土地出让金（公房才需要缴纳土地出让金，即没有土地证）。再次是营业税，房产证未满5年的房屋需要交纳5.6%的营业税，而产证满5年的房屋可以免交营业税。

三、满五年非普通住宅的税费

对于满五年的非普通住宅，需要缴纳一定的税费。首先是契税，按照房屋的往前价格的3%来计算。其次是营业税，根据原购房与现在网签价格之间的差额交纳5.5%的营业税。还有个人所得税，根据转让所得的20%计征，或者是差额的20%。非普通住宅或二套以上房产按买价的3-4%征收个人所得税。

四、税费计算和标准

根据普通住宅鉴别标准，可以判断房屋是否为普通住宅。对于上家（业主），营业税可以免征，个人所得税是合同价的1%，交易手续费为面积乘以2.5元/平方，中介费为成交总价的1%。对于下家（客户），契税根据不同情况有不同的计算标准，交易手续费为面积乘以2.5元/平方，中介费为成交总价的1%。

购买房屋需要了解房产满两年的计算方法以及需要缴纳的税费。根据不同情况，房产满两年的计算时间可以根据契税票填发日期、房产证登记日期、原始购房合同签署日期等来确定。买房人在购买房屋时需要缴纳契税、土地出让金、营业税等费用，而满五年的非普通住宅还需要缴纳个人所得税。了解这些信息可以帮助购房者更好地规划购房计划和预算。