二手房买卖合同常见纠纷及处理方法

二手房买卖合同是房地产交易中常见的合同形式之一，然而在签订和履行过程中，常常会出现一些纠纷。下面将介绍一些常见的二手房买卖合同纠纷及处理方法。

一、房屋面积差异的处理

如果二手房买卖合同未约定单价，或是约定“房屋面积以房产证为准”等内容，应认定双方之间的房屋买卖是按套计价。根据目前的二手房交易习惯，买卖双方都应亲自到实地看房，对房屋的实际情况包括面积情况都应事先了解。因此，一般情况下，对一方当事人事后要求补交面积差价款的要求，一般不予支持，除非双方对面积单价及面积差额进行了特别约定。

二、二手房过户税费争议

虽然法律规定房产过户税费的纳税义务人为出卖方，但并不禁止当事人在房产交易过程中自行约定相关税费的承担主体。如果二手房买卖合同双方对交易过程中的税费负担未约定或约定不明，经协商不能达成补充协议的，应按照税务部门对各类税种及纳税义务人的明确规定确定税费承担人。

三、定金条款表述与适用

在二手房买卖合同签订和履行过程中，如果给付定金一方不履行约定义务，无权要求对方返还定金；收受定金一方不履行约定义务，应双倍返还定金。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或订金等，但未约定定金性质，当事人主张定金权利的，法院不应支持。

四、房屋质量的交接处理

二手房买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。如果房屋存在质量问题，买受人有权要求出卖人承担相应的责任。

五、解除合同的通知效力

根据二手房买卖合同约定的解除条件成就，或因不可抗力、对方预期违约，或对方迟延履行主要债务经催告后在合理期限仍未履行，或对方迟延履行或其他违约行为导致合同目的落空的情况下，一方提出解除合同的，解除通知到达对方时合同解除。如果对方有异议，可请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

六、合同签订真实性判定

在二手房买卖合同各方当事人对口头合同效力或合同成立与否存在争议时，法官应依法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断。

七、购房合同的性质判定

当合同名称与合同内容不符时，应以合同最终实现的目的来认定合同的性质。如果合同最终实现的目的是买卖房屋，即使合同名称不是购房合同，也应认定为购房合同。

八、房屋相关费用的结清

二手房买卖合同当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有线、维修基金等费用的结清有约定的，应按约定处理。如果出卖人应缴而未缴上述费用，买受人在垫付后可向出卖人追偿。