房屋租赁期限不得超过20年，续签有两种方式

根据《合同法》，房屋租赁期限不得超过20年，超过部分将被视为无效。租赁期满时，双方可以选择继续租赁，有两种方式可供选择。

一、不定期租赁关系

当租赁期满时，如果双方当事人仍希望保持租赁关系，可以选择不终止原合同。承租人继续使用租赁物，出租人也不提出异议，这种情况下，法律视为原合同继续有效，但租赁期限变为不定期。这种方式称为合同的“法定更新”，双方当事人可以根据实际情况随时终止租赁关系。

二、约定租期续签

双方当事人也可以选择根据原合同再续签租赁合同。在续签时，双方可以约定租期为20年，这种方式称为“约定更新”。续签合同后，租赁关系继续有效，双方按照新合同的约定履行。

除了租赁期限，租房合同中还有其他重要条款需要注意。

1、双方当事人的情况

合同中应写明出租人和承租人的姓名、住址等个人情况，以及房屋的具体位置。

2、房租及支付方式

房租的金额和支付方式也是合同中需要明确约定的内容。一次性付清较长期限的房租可以尝试与出租人协商优惠。但从承租人的经济承受能力考虑，按月或按季付款相对较为合理。

3、转租的约定

如果承租人希望转租房屋，双方应在合同中明确规定。可以协商确定分享转租收入的比例，或者禁止转租行为。如果承租人擅自转租，出租人有权终止租赁合同。

在签订合同时，双方应考虑到可能产生的违约行为，并在合同中规定相应的违约责任和惩罚办法。

根据《合同法》，房屋租赁期限不得超过20年。当租赁期满时，双方可以选择继续租赁，有两种方式可供选择：不终止原合同形成不定期租赁关系，或者根据原合同再续签租赁合同约定租期为20年。此外，租房合同中还需要明确其他重要条款，如双方当事人的情况、房租及支付方式、转租的约定等。