公摊系数和得房率的关系及影响因素解析

一、公摊系数和得房率的关系

公摊面积和得房率是成反比的关系。得房率是衡量一套住房实际使用面积高不高的参考因素。目前市场上约定俗称的得房率标准为高层建筑得房率不低于70%，多层建筑得房率不得低于75%。而公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

大体情况如下：低层洋房，公摊系数在7%—12%;带电梯的小高层住宅，公摊系数在10%—16%;高层住宅，公摊系数在14%—24%;别墅类，公摊系数在1%—8%。所以两者是成反比的关系。得房率越高，公摊面积越小;得房率越低，公摊面积越大。

但并不是得房率越高或公摊面积越小，就意味着房子的性价比越高或舒适度越好。只要在合理范围内即可，不必盲目追寻谁高谁小的问题。

二、建筑面积、实用面积和套内面积的概念

在购房过程中，常涉及到几个面积概念，包括建筑面积、实用面积和套内面积。

建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

实用面积是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。对于普通购房者来说，最关心的就是套内面积，即得房率。

三、公摊系数和公摊率的区别

公摊系数和公摊率是计算公摊面积的两个指标。公摊系数等于公用建筑面积（即分摊面积）除以套内建筑面积，而公摊率等于公用建筑面积除以建筑面积。

由于分摊面积是一定的，套内面积肯定小于建筑面积，所以，对同一主体而言，公摊系数是肯定大于公摊率的。

购房者要注意售楼人员可能盗换公摊率的数据，这样一来可以使人感觉公摊较小，无法准确算出实际分摊的面积。

四、影响公摊系数的因素

公摊系数的大小受到多种因素的影响，包括楼层高度、楼房类型、楼层用途等。

一般来说，低层洋房的公摊系数较低，带电梯的小高层住宅的公摊系数较高，高层住宅的公摊系数相对更高。

购房者在选择房子时，应综合考虑自己的需求和经济状况，选择合适的公摊系数。

在购房过程中，公摊系数和得房率是需要考虑的重要因素。但并不是得房率越高或公摊面积越小，就意味着房子的性价比越高或舒适度越好。只要在合理范围内即可，不必盲目追寻谁高谁小的问题。购房者应综合考虑自己的需求和经济状况，选择适合自己的房子。