房屋租赁合同期限最长为20年，不能签30年

房屋租赁合同的期限是双方约定的租赁时间，根据我国合同法的规定，最长期限为20年。如果租赁期限超过20年，超出部分是无效的，其中超过的10年部分不受法律保护。

出租人在签订租赁合同时，有权明确租赁期限，并在期满后收回房屋。承租人则有义务在租赁期满后返还所承租的房屋。如果承租人希望继续租用原租赁的房屋，需要在租赁期满前3个月提出，并征得出租人的同意，重新签订租赁合同。

房屋租赁合同一般情况下不得提前终止，否则将构成违约行为，需要承担相应的法律责任。但在某些特殊情况下，出租人、承租人可以提前解除合同关系。

一、承租人擅自转租或进行非法活动

如果承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借，或者利用房屋进行非法活动，损害公共利益，出租人可以提前解除房屋租赁合同。

二、承租人违约行为

如果承租人不按合同规定的期限缴纳房租达一定时间，或者违反合同擅自改变房屋用途，严重损坏房屋或辅助设备而拒不维修、拒不赔偿，出租人也可以提前解除合同。

三、出租人特殊情况

如果出租人因不可预见的原因，如家庭人口聚增需要收回房屋自住，或者房屋发生重大损坏需要改建，并经房管部门确认，出租人可以解除合同。在此情况下，出租人应适当赔偿承租人因迁出而遭受的经济损失。

需要注意的是，如果房屋属于改建情况，改建后仍出租时，原承租人有优先的承租权。

房屋租赁合同的最长期限为20年，超过部分无效。出租人、承租人在合同期满后有相应的权利和义务。在特殊情况下，双方可以提前解除合同关系。但需要注意的是，合同解除时应遵循法律规定，并承担相应的责任和赔偿。