物业费的税率及承担方分析

物业费是指小区业主为了获得物业服务而支付的费用。根据相关规定，物业管理费收入税率为6%，征收率为3%。具体来说，连续12个月物业管理费销售额达到500万元以上的为一般纳税人，适用税率6%；连续12个月物业管理费销售额未达到500万元的则适用3%的征收率。

一、物业费的承担方

1. 小区业主

通常情况下，小区入住之时，前期物业服务企业便开始为小区业主提供物业服务，而业主在购买房屋之时便签订了前期物业服务合同，成为了物业服务合同的委托方。作为物业服务合同的缔约主体，业主有权获取物业服务企业的服务，也有义务向其支付对价，依照合同约定交纳物业费。

2. 开发商

如果小区入住之时，开发商仍然有没有卖出去的空置房，则这些空置房的物业费应由开发商来承担。如果开发商已经将房屋卖出去，但是一直没有完成对业主的交付，则房屋交付之前的物业费也应由开发商来承担。

3. 物业的实际使用人

在现实生活中，业主拥有的物业或房屋，不一定为业主占有和使用，而是通过出租、借用等方式交由他人占有和使用。尤其是在大城市，房屋出租的比例甚至大于业主自用的比例。在业主和物业的实际使用人不一致时，业主可以和实际使用人约定，由使用人交纳物业服务费用，物业的实际使用人便成为物业服务费的交纳主体。

二、物业费的纳税义务发生时间

根据相关规定，物业管理的管理费收入以及相关的业务收入营业税的税率均为5%。营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。根据这一规定，物业管理的管理费收入应在发出收款通知时作为收入。

物业费的税率为6%，征收率为3%。物业费的承担方包括小区业主、开发商和物业的实际使用人。在纳税义务方面，物业管理的管理费收入应在发出收款通知时作为收入。