不同住宅公摊面积的差异及规定

一、多层住宅公摊面积

多层住宅一般指6层以下的砖混结构建筑，其公摊面积包括外墙水平投影的一半、楼梯、楼梯间热交换站、水泵房、配电室等。公摊率一般在7-12%之间。

二、中高层住宅公摊面积

中高层住宅的公摊面积取决于楼层和具体情况。对于没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况，层公摊系数在10%-15%之间。而带有电梯的中高层住宅，公摊系数在15%-20%之间。

三、别墅类住宅公摊面积

别墅类住宅的公摊面积是最低的。虽然别墅包括地下室，但大多以三层楼房的独栋住宅形式出现。独立别墅没有公摊面积，而联排别墅的公摊面积一般在1-8%之间。

四、公摊面积的计算规定

根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，可分摊的公用建筑面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。同时，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积的水平投影面积的一半也计入公摊面积。

五、不计入公摊面积的内容

不应计入公摊面积的内容包括仓库、机动车库、非机动车库中的车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室以及单独具备使用功能的独立使用空间。此外，售房单位自营、自用的房屋以及为小区服务的物业管理用房、社区用房等也不计入公摊面积。其他购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销售合同中明确写明房屋名称和需分摊的总建筑面积。