楼面地价计算公式 影响因素解析

一、楼面地价的计算公式

楼面地价的计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价/规划容积率。其中规划建筑面积计算公式为：规划建筑面积=土地面积×容积率，而容积率的计算公式为：容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。简单来说，楼面地价就是单位建筑面积所分摊的平均土地价格，也可以理解为每单位售价中所包含的土地成本。

二、楼面地价与地面基准地价的区别

楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均土地价格，反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格。而地面基准地价是指在城镇规划区范围内，对不同用途的土地按照一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。楼面地价相比地面基准地价更容易理解、应用和更新，因此在计价中更为常用。

三、影响楼面地价的因素

影响楼面地价的因素包括一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素；区域因素是指土地所在地区的自然条件、社会经济和行政因素对土地价格的影响；个别因素是指宗地自身条件和特征对地价的影响。不同用途的土地受到的影响程度也不同。

四、影响楼面地价的因素举例

1. 一般因素：社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益、土地利用政策等；

2. 区域因素：自然条件、社会经济、行政等因素相结合所产生的地区特征；

3. 个别因素：宗地自身条件和特征，如土地面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑高度等。

楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均土地价格，反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格。影响楼面地价的因素包括一般因素、区域因素和个别因素。了解楼面地价的计算公式和影响因素，有助于开发商和政府在房地产项目中进行合理定价和规划。