二手房房龄计算方法及税费详解

根据开发商拿地时间来计算二手房的房龄是最准确的方法。如果购房者不知道开发商的拿地时间，可以通过房产证办理时间来推算。一般来说，商品房的房产证办理时间可以往前推一两年，而单位房则需要往前推两到三年。但这种方法可能会有一些偏差，所以如果想要准确知道二手房的房龄，购房者可以到房管部门查询。

二、二手房交易税费详解

1. 营业税：对于不足5年的二手房对外销售，要征收相应的营业税，按售房收入全额征收。超过5年的普通住房对外销售可以免征营业税，而超过5年的非普通住房对外销售则按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

2. 契税：家庭首次购买唯一住房，面积在90㎡以下的征收1%的契税，面积在90㎡-140㎡的征收1.5%的契税，面积在140㎡以上的征收3%的契税。购买非家庭唯一住房则征收3%的契税。

3. 个人所得税：出售满5年以上且是家庭唯一住房的，免征个人所得税。出售未满5年的住房或满5年的非唯一住宅，按核定征收税率暂按1%或差额20%执行。

4. 综合地价款：综合地价款只针对经济使用房。经济适用房满5年才能正常上市交易，须缴纳成交价10%的综合地价款。

5. 印花税：现在一般只征收工本费印花税，费用为五元。

购买二手房时，了解房龄的计算方法和交易中的税费是非常重要的。购房者可以通过开发商拿地时间或房产证办理时间来推算房龄，也可以到房管部门查询。在交易过程中，要了解营业税、契税、个人所得税、综合地价款和印花税等税费的具体规定，以便做好预算和准备。