银行房贷提前还款的情况及计算方法

一、银行房贷提前还款的适用情况

根据贷款类型和还款方式的不同，银行房贷提前还款的适用情况也有所区别。对于等额本息贷款，如果还款期限没有超过贷款年限的三分之一，可以考虑提前还款。而对于等额本金贷款，如果还款期限没有超过整体贷款年限的四分之一，同样可以进行一部分的提前还款。

此外，如果想要还清贷款并解除抵押或者卖房的情况下，也可以选择提前还款。特别是对于公积金贷款，由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也取不出来，所以提前还贷是一个不错的选择。

二、银行房贷提前还款的计算方法

1. 等额本息还款法：每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕；每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕；每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕；总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金。

2. 等额本金还款法：每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率；每月应还本金=贷款本金÷还款月数；每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率；每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率；总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额；月利率=年利率÷12。

三、提前还款的优势

1. 早日还清贷款：对于不喜欢背债的借款人来说，提前还款可以早日将贷款还清，减少贷款负担，提高生活质量。

2. 节省利息支出：在房贷还款初期，利息支出较大，而本金较少。通过提前还款，可以减少贷款利息，节省利息支出。

3. 减少贷款成本：对于房贷利率处于上浮状态的借款人来说，即使商业银行贷款基准利率下调，但如果房贷利率没有打折且处于上浮状态，提前还款可以减少贷款成本。

四、如何使用房贷计算器

1. 确定贷款类别：选择商业贷款、公积金贷款或者组合贷款中的一种。

2. 贷款计算方式：可以通过填写单价和面积进行计算，也可以直接填写贷款总额。

3. 选择贷款利率：一般选择当下的基准利率，根据个人资质情况可以选择不同的贷款利率。

4. 选择还款方式：可以选择等额本息和等额本金两种方式中的一种。

通过房贷计算器，可以方便地计算出每月月供额、应还本金和利息、总利息等信息，帮助借款人更好地了解和规划提前还款的计划。

根据个人情况和需求，选择合适的提前还款方式可以减轻贷款负担，节省利息支出，提前还清贷款。通过房贷计算器的使用，可以更好地了解和计算提前还款的利息和月供金额，帮助借款人做出明智的还款决策。