按揭商品房如何办理抵押贷款

一、咨询和提交材料

借款人在贷款前需要咨询银行，并填写住来房抵押申请书。同时，还需提交一系列证明材料，包括借款人的固定经济收入证明、借款担保人的资信证明文件、借款人的身份证明、住房所有权证件或权证明、抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据，以及购建住房的合同、协议或其他证明文件等。此外，根据银行要求，还需提供其他文件或材料。

二、审查和签订合同

银行会对借款人的贷款申请、购房合同、协议及相关材料进行审查。通过审查后，借款人需要将抵押房产的产权证书、保险单或有价证券交给银行收押。接下来，借贷双方担保人会签订住房抵押贷款合同并进行公证。

三、贷款划入

在贷款合同签订并经公证后，银行会通过转账方式将借款人的存款和贷款划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。需要注意的是，贷款额度的计算公式为：贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较，取两者中的较低者。按揭商品房的二次贷款抵押率最高不超过70%，商业用房的二次贷款抵押率最高不超过50%。

按揭商品房抵押贷款的条件要求

1. 年龄在18-55周岁，用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房。

2. 房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房。

3. 房屋抵押登记已办妥，是房屋的抵押权人。

4. 房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管。

5. 房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。

6. 有一定还款来源，有效证明主要为银行流水，最好每月有效进账大于房屋抵押贷款月还款的2倍。

7. 个人或公司信用良好，逾期要少，以免银行加收利息或不批款。

8. 房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年，少数银行对优质客户最长可到30年，但贷款结束后借款人年龄最高不能超过60岁。

9. 房龄最高在20年内，少数银行可做30年内，且有备用房更容易审批。