房产抵押贷款利率计算公式及注意事项

房产抵押贷款利率的计算公式分为等额本息和等额本金两种方式。

一、等额本息计算公式：

每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]。

计算原则是银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

二、等额本金计算公式：

每月还款额=每月本金+每月本息；每月本金=本金/还款月数；每月本息=(本金-累计还款总额)x月利率。

计算原则是每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

抵押贷款的利率一般比银行的基准利率略高一些，上浮在10%左右。而且办理抵押贷款会遇到很多优惠情况，比如利率会有相应的折扣。

需要注意的是，房产抵押贷款有一些情况是不能进行的：

1、存在权属争议的房产。

2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的房产。

3、存在权利限制的房产，例如用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房产、私人建房等。

4、列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。

5、已被依法公告列入拆迁范围的房地产。

6、以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

7、违章建筑物或临时内建筑物。

8、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，共有房地产，未经其他共有人书面同意的。