写字楼得房率计算及影响因素解析

一、写字楼得房率的计算方法

得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。套内建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积，而套(单元)建筑面积则是套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积。

二、影响写字楼得房率的因素

1. 公摊面积大小

公摊面积是指各产权共同占有或共同使用的共有建筑面积，包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室、公共用房和管理用房等。公摊面积的大小直接影响到得房率，因为公摊面积越大，套内建筑面积就越小，得房率就越低。

2. 房型结构

房型结构指的是几梯几户的分布情况。户数增加，总套内建筑面积增加，每户需要分摊的公用面积就减小。例如，一梯多户与一梯二户需求分摊的共用面积相差无几，但户数增加了，总套内建筑面积增加了，每户需求分摊的公用面积就会减小。

3. 楼盘形态

一般来说，高层建筑的得房率较低，小高层次之，多层建筑的得房率较高。这是因为高层建筑通常有更多的公摊面积，如电梯井、管道井等，而多层建筑的公摊面积相对较少。

4. 物业类型

不同物业类型的得房率也有所差异。一般来说，板式得房率较高，叠式次之，点式得房率较低。

5. 公共活动区域大小

高品质的物业通常会建有高挑大堂、宽阔电梯和室内车库等公共活动区域，这些区域会占用较多的公摊面积，从而导致得房率相对较低。

三、写字楼得房率的适宜范围

得房率太低不实惠，太高则不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，一旦发生火灾等紧急情况，逃生会受到很大影响。一般来说，办公楼的得房率在25%-50%左右比较合适。