楼盘公摊面积的范围及计算方法详解

根据《房产测量规范》的相关规定来看，以下这些部分都属于公摊面积：

1. 电梯井、楼梯间、前厅及电梯、门厅和公共、管道井、走廊、垃圾道、堂门、消防通道、水泵房、配电室以及值班警卫室等

这些空间是为整栋建筑服务的物业管理用房和公共用房，以及每套房子与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙。一般来说，公摊面积是墙体面积的1/2。

2. 楼盘卖房自己用的房子以及单位自己经营的房子

这些房子不属于公摊面积的范围。

3. 车道、非机动车库(或者是机动车库)、其他独立使用空间以及地下室

这些空间也不属于公摊面积的范围。

4. 为多栋建筑服务的警卫室、包括物业管理的管理用房等

这些空间也不属于公摊面积的范围。

需要注意的是，同一个小区的不同楼栋、不同楼层，公摊面积都可能有所不同。

公摊系数的计算方法：

一般住宅的公摊面积大小可以根据公摊系数来计算。公摊系数是需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和。

具体计算公式如下：

住宅楼公摊系数 = 需要公摊的共有建筑面积总和 / 参加公摊的各单元的建筑面积总和

根据国家的规定，不同类型的楼盘公摊系数有所不同：

1. 普通多层住所楼：公摊系数在10%-15%之间。

2. 带电梯的小高层：公摊系数在15%-20%之间。

3. 高层住所：公摊系数在20%-25%之间。

4. 高层和小高层：公摊系数控制在20%左右，具有双电梯、地下车库，楼体宽度、公共走道等面积也严格按照规范进行划分。

需要注意的是，公摊面积的具体计算需要由产权部门测绘队实地测量。