商品房退房的前提条件及违约金计算方法

一、面积误差

根据法律规定，如果购房人发现开发商交付的房屋建筑面积或套内建筑面积与合同约定的面积误差超过3%，购房人有权解除合同。

二、开发商擅自变更房屋规划设计

如果购房人发现开发商擅自变更了房屋的规划或设计，例如房屋结构的变更、房屋用途的变更等，且开发商没有告知购房人变更，购房人有权解除合同。

三、房屋质量问题

如果购房人发现出卖人交付的房屋存在质量问题，且影响到购房人正常居住使用，例如房屋不断漏水、渗水、墙体裂缝等，购房人有权解除合同。

四、房屋存在抵押

如果购房人发现自己购买的房屋被开发商偷偷抵押给其他银行，购房人有权以此为由解除合同。

五、无法获得贷款

如果由于不可归责于买卖双方当事人的原因，购房人无法办理银行按揭贷款，购房人有权解除合同。

六、无权属证明

如果出卖人没有在约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，购房人有权退房。

七、逾期交房

如果开发商在合同中约定的期限内未交房，购房人有权解除合同。

商品房退房违约金计算方法

根据《合同法》规定，双方可以在合同中约定违约金的数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法。如果约定的违约金低于实际造成的损失，购房人可以请求法院或仲裁机构增加违约金；如果约定的违约金过高，购房人可以请求法院或仲裁机构适当减少违约金。

以上是商品房退房的前提条件及违约金计算方法，购房人在遇到上述情况时可以依法解除合同。