审核商品房买卖合同要注意什么

一、注意审核土地使用权是否存在抵押

购房者在购买商品房之前，应当向当地土资源管理机构查核该开发土地使用权是否办理抵押登记手续。因为很多开发商为了融资，会将土地使用权抵押给银行贷款进行项目开发。如果开发商隐瞒了抵押情况，可能会对购房人构成法律障碍，影响购房人的顺利购房。

二、仔细审核开发商的法定手续和相关证件

商品房开发的法定手续包括立项批准、规划许可、土地使用权证书、施工许可、商品房预售许可等。购房者在签订合同之前，要仔细审核开发商是否已经办理了这些手续，并且相关证件是否齐全。只有确保开发商具备合法的开发和销售资格，购房者才能放心购买商品房。

三、咨询清楚交易房屋的税费和贷款审批程序

在购买商品房之前，购房者应当咨询清楚交易房屋的税费情况，包括契税、增值税等。此外，还需要了解贷款的审批程序，以便提前做好贷款准备工作。

四、注意合同条款的修改和补充约定

购房者在订立合同时，应当注意合同条款是否可以修改或补充约定。有些条款可能需要根据实际情况进行调整，购房者应当在签订合同之前与开发商进行充分沟通，确保合同条款符合双方的意愿和利益。

商品房买卖合同无效的情况

一、出卖人主体不当导致的合同无效

出卖人主体不当包括两种情况：一是出卖人不具备开发主体资格，即没有房地产开发经营的权利和能力；二是出卖人没有销售资格，即没有针对特定楼盘的销售资格。如果出卖人没有合法的开发和销售资格，购房者可以要求法院确认合同无效。

二、买受人主体不当导致的合同无效

买受人主体不当指买受人没有订立合同的权利和能力。例如，不符合国家限购政策的人员购买商品房，就属于买受人主体不当的情况。在这种情况下，合同也是无效的。

三、出卖人故意隐瞒所售房屋抵押的事实

有些开发商为了解决资金问题，将所售房屋抵押给银行，但隐瞒了这个事实。如果购房者发现开发商故意隐瞒了抵押情况，可以请求法院确认合同无效，并要求开发商承担一倍的赔偿。

四、出卖人将拆迁安置房屋予以销售

有些开发商为了谋取利益，将用于安置被拆迁人的房屋销售给其他购房者。这种行为是违法的，购房者可以请求法院确认合同无效，并要求开发商给予一倍的经济赔偿。

购买商品房时，购房者需要注意审核土地使用权是否存在抵押，仔细审核开发商的法定手续和相关证件，咨询清楚交易房屋的税费和贷款审批程序，以及注意合同条款的修改和补充约定。同时，购房者还应当了解商品房买卖合同无效的情况，以便在发现问题时及时采取法律措施保护自己的权益。