商品房预售和现售的区别及风险分析

商品房预售和现售是房地产市场中常见的销售方式，两者在销售条件和风险方面存在一定的差异。

一、商品房现售的条件和特点

商品房现售是指房地产开发企业在房屋竣工验收后，通过签订购房合同的方式进行销售。商品房现售的条件包括：

1. 房地产开发企业应具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，以确保其主体资格合法。

2. 取得国有土地使用权证书，以确保用地合法。

3. 持有建设工程规划许可证和施工许可证，以确保规划和建设手续合法。

4. 已通过竣工验收，符合工程建设质量标准。

5. 拆迁安置已落实，保障被拆迁人的权益。

6. 配套基础设施具备交付使用条件，物业服务方案已落实。

商品房现售的特点是，购房人可以实际获得商品房的所有权，但在购买之前需要确保房屋的质量和合法性。

二、商品房预售的条件和风险

商品房预售是指房地产开发企业在房屋竣工前，通过签订预售合同的方式进行销售。商品房预售的条件包括：

1. 预售人已交付国有土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书。

2. 预售人已取得建设工程规划许可证。

3. 预售人投入建设的资金达到工程总投资的25%以上，并确定了施工进度和竣工交付日期。

4. 预售人已取得商品房预售许可证。

商品房预售的风险主要体现在以下几个方面：

1. 商品房无法建成或交付，导致买房人无法实际获得商品房的所有权。

2. 建成后的商品房存在质量瑕疵，影响买房人的使用权益。

因此，购买商品房预售存在更大的风险，购房人需要谨慎选择。

商品房预售和现售在销售方式、条件和风险方面存在差异。购买商品房预售需要注意风险，确保开发商的资质和合法性，以及房屋的质量和交付情况。